今年房企中报，一个大写的惨字，有几个数据触目惊心。以76家内房股为样本：

　　近6成房企营收下滑；

　　整体净利润同比“腰斩”；

　　仅7家房企非受限资金增长；

　　9成房企土储“缩水”；

　　有2家房企资不抵债；

　　夜幕漆黑，更见星光。

　　在业绩滑坡、债务违约的大潮中，也有房企或保持稳健，或触底回升，甚至逆流而上。

　　比如，重回增收又增利状态的万科，蝉联“利润王”的中海发展，逆势扩储的越秀地产，融资成本创新低的中国金茂，连续六年保持“绿档”的龙湖集团等等。

　　下行趋势中，谁能软着陆，谁能最先企稳反弹？他们用数据证明。

　　9月6日，乐居财经发布《2022年上市房企中报全榜单》，看清房企应对困难的能力、积极自救的努力与穿越周期的定力。

　　营收榜：10强座次洗牌

　　据乐居财经统计，76家内房股上半年实现营收1.34万亿，相较去年同期减少约1000亿元，降幅6.94%。

　　2022上半年，万科以2069.16亿元夺得内房股“营收王”，碧桂园以1623.63亿元排在第二位，中国海外发展1037.89亿元位居第三。

　　与去年同期相比，营收TOP10房企座次洗牌，万科、龙湖集团、绿城中国排名上升，美的置业、越秀地产新晋TOP10。

　　TOP10房企中，营收规模同比增长的有4家，分别是万科企业、龙湖集团、绿城中国、越秀地产。其中绿城中国涨幅最高，达到79.14%。

　　榜单显示，2022上半年有4家房企营收在300300亿元，同比减少3家；有17家房企营收在5030%之间。

　　净利榜：同比“腰斩”

　　自去年以来，由于高价地去化遭遇限价，以及地产行业持续下行等影响，房企利润空间不断被挤压，盈利下滑成为行业大势。

　　2022上半年，76家内房股实现净利润840.07亿元，相较于去年同期的1802.7亿元，几近“腰斩”。

　　据榜单，76家内房股中盈利房企有53家，占比69.74%，相较去年同期减少了16家。

　　上半年，万科实现净利润181.03亿元，在内房股中居首。中国海外发展、华润置地、龙湖集团分别实现净利润175.94亿元、126.84亿元、108.83亿元，分列第二至四位。

　　76家内房股中，23家在期内发生亏损，占比达到30.26%。其中，16家房企净利润同比由盈转亏，包括富力地产、景业名邦集团、天誉置业、九龙仓置业等。此外，上海证大、华侨城、上置集团、福晟国际、首创钜大同比亏损扩大。

　　同期，中国海外发展以167.43亿元蝉联归母净利润第一，万科企业、华润置地归母净利润保持在百亿元之上。

　　值得注意的是，归母净利出现亏损的房企扩大至25家，在23家净利润亏损的房企基础上，增加了远洋集团、三巽集团。二者均在净利润取得正收益的情况下，归母净利润发生亏损，而少数股东拿走了更多利润。

　　从增速来看，76家内房股净利润为正且实现同比增长的仅有15家，占比19.74%。建发国际集团净利润同比增长213.37%，在内房股中居首。众安集团净利润同比增长106.87%，位列第二。绿景中国地产、大悦城地产净利增速超过50%。

　　与此同时，仅14家内房股实现归母净利润为正且同比增长。众安集团、建发国际集团、上实城市开发、深圳控股、五矿地产的归母净利增速超过50%。

　　而瑞安房地产、万科海外、路劲、明发集团、汤臣集团等归母净利润同比下滑超50%，富力地产、天誉置业、融信中国等19家房企同比由盈转亏。

　　千亿房企中，仅4家房企净利润同比增长，分别是建发国际集团、绿城中国、万科企业、龙湖集团。

　　此外，越秀地产、美的置业、华润置地、中国海外发展、中国金茂、新城发展、中骏集团控股、雅居乐集团虽有不同程度下滑，但低于内房股净利下滑均值62.6%。

　　据统计，上半年，千亿房企净利率均值为5.03%。

　　其中，有5家千亿房企净利率超过10%，包括华润置地、中国海外发展、中国金茂、龙湖集团、雅居乐集团；10家房企净利率在5%12.09%。

　　据统计，现金规模在200200亿元的房企有11家，包括中梁控股、宝龙地产、远洋集团等。

　　65家房企中，仅7家房企现金较期初增长，占比为10.77%。他们是首创钜大、中国天保集团、大悦城地产、国锐地产、华润置地、中国金茂和上置集团。

　　另58家房企现金较期初下滑，占比89.23%。其中，景业名邦集团、大发地产、上坤地产等12家房企现金跌幅在50%以上，天誉置业垫底，现金缩水超过80%。

　　千亿房企中，仅华润置地、中国金茂的现金较期初有所增长，增幅分别为7.30%和5.92%；万科企业、中国海外发展、中骏集团控股的现金跌幅在10%以内，合景泰富集团、禹洲集团等现金跌幅在30%以上。

　　11家未披露非受限资金的房企中，九龙仓置业、万科海外、保利置业集团的现金总量较期初增长，另8家房企现金总量较期初下滑，汇景控股跌幅超过40%。

　　土储榜：9成缩水

　　2022年以来，房企投资的力度、投资意愿明显下滑。克而瑞数据显示，上半年土地成交体量同环比下降均超五成，百强房企拿地销售比达为0.16，对比去年同期基本腰斩。

　　据乐居财经统计，剔除部分未披露土储数据的房企，上半年内房股土储TOP50门槛为506.4万平方米，相较2021年底下滑约13.5%。

　　与2021年底相比，45家房企土储“缩水”，占比九成。

　　其中，建发国际集团、众安集团、合生创展集团、银城国际控股等14家房企土储变动不大，下滑幅度在5%以内；龙湖集团、雅居乐集团、保利置业集团、德信中国等19家房企土储下滑幅度在5%15%之间。祥生控股集团、中国金茂2家房企土储下滑幅度在15%6.5%之间。

　　与2021年相比，榜单中有24家房企平均融资成本下降，大唐集团控股、北京北辰实业股份、朗诗绿色管理下降超50个基点；银城国际控股、越秀地产、金辉控股、雅居乐集团等8家房企下降超30个基点；绿城中国、旭辉控股集团、中国海外发展等11家房企下降超10个基点。

　　与此同时，有15家房企平均融资成本上升，中骏集团控股、禹洲集团、瑞安房地产上升超30个基点。

　　资产转让榜：舍“子”还债

　　上半年，为应对流动性危机，多家房企通过转让资产的方式积极回笼资金，补充流动性。有些通过转让收益成功扭亏，有些则扛着亏损转让的压力，只为快速变现。

　　据乐居财经统计，共29家内房股在中报里披露了资产出售相关数据，包括出售子公司、联营公司、合营公司的收益。我们通过这笔收益占税前利润的比例，大致推测资产转让对房企当期业绩的影响。

　　据榜单，雅居乐集团通过出售资产的收益达到24.17亿元，占税前利润的39.97%。其中，出售子公司的收益达到13.76亿元，出售联营、合营公司收益达到10.41亿元。

　　2021年，雅居乐处置了总代价123亿元的资产，包括酒店、商场、售楼部、小区商业配套等非核心物业。今年上半年，雅居乐的资产出售正在加速。

　　据不完全统计，1月份，雅居乐抛售其在广州亚运城项目持有的26.66%股权予中海地产，交易对价18.4亿元；以总价11.29亿元向海螺创业出售旗下五家项目公司的股权。4月份，6.62亿元出售旗下湖南惠明环保科技有限公司90%的股权；还将海南清水湾不到2%的开发权益出让给了朱荣斌幕后的基金公司；6月，又将旗下重庆雅锦房地产开发有限公司全部股权转让给首金新创置业，交易对价7.64亿元。

　　除雅居乐之外，上半年出售资产获得正收益的房企还有19家，其中5家收益超过1亿元，包括万科企业、禹洲集团、祥生控股集团、中梁控股、弘阳地产。

　　这19家房企中，正荣地产、大发地产、上坤地产、祥生控股集团4家房企发生税前亏损，但他们通过处置资产获得的收益，有效的降低了亏损程度，也及时补充了流动性。

　　比如，祥生控股出售浙江向日葵健康产业发展有限公司23.8095%股权，该公司主要持有诸暨市保健及养老中心资产；以及出售杭州滨拓企业管理有限公司51%股权、临海紫元银通置业有限公司58.5%股权和湖州交投祥生房地产开发有限公司50%股权，标的公司分别对应持有杭州市西湖区、台州塘里村与嘉兴项目，上述转让总回笼资金近12亿元。

　　从对业绩的贡献来看，弘阳地产获得处置资产收益1.43亿元，是期内税前利润的1.76倍；禹洲集团获得处置资产收益4.81亿元，占期内税前利润的65.92%，还有大唐集团控股、雅居乐集团、富力地产、万科海外，该占比超过30%。

　　还有一类房企，他们扛着亏损转让的压力，只为快速变现，包括富力地产、建业地产、佳源国际控股、路劲等。

　　据了解，上半年出售资产的房企并不止上述29家，部分房企因未在中报里披露相关数据，故未入榜。

　　比如融信中国，2月份，其将间接非全资附属公司宁波海亮房地产55%股权出售给浙江贝泽集团，代价为4.21亿元。

　　融信中国在中报中披露，“其他收益”的有关变动主要是由于出售附属公司所造成的亏损。不过，并未详细披露具体亏损数额。

　　业绩潜力榜：预售是营收3倍

　　上半年，地产行业遭遇业绩滑坡，近六成房企营收同比“缩水”，最大降幅超过90%。下行周期中，哪些房企有望企稳反弹？或许，有一个指标可以参考。

　　合同负债主要为预售楼款，这些已售未结转的资源是房企业绩的“粮仓”。当合同负债越高、合同负债与营收的倍数越高，房企未来的业绩潜力越大。

　　据乐居财经统计，共70家内房股披露合同负债数据，累计金额4.14万亿，是营收总数的3.11倍。

　　其中，碧桂园以7319.22亿元居首，万科企业以5876.06亿元排名第二。华润置地、新城发展合同负债超过2000亿元，建发国际集团、龙湖集团、绿城中国、中梁控股、美的置业的合同负债超过1000亿元。

　　从增速来看，相较于去年末，34家房企合同负债有所增长，占比接近一半。绿景中国地产合同负债增幅达到79.19%，位列第一；上置集团、景业名邦集团合同负债增幅在50%左右。建发国际集团、上坤地产、时代中国控股、合生创展集团等合同负债增幅在20%以上。

　　另外，35家房企合同负债较去年末下跌，汤臣集团、莱蒙国际、上海证大跌幅超过70%。

　　从合同负债与营收的倍数关系来看，70家内房股中，上坤地产、汇景控股、大发地产位居前三，不过主要原因为三家房企当期营收同步大幅缩水超过80%。

　　恒盛地产在营收水平稳定的情况下，合同负债是当期营收的27.7倍，绿地香港、建发国际集团该值超过10倍，这些房企未来业绩更有想象空间。

　　嘉华国际、深圳控股、SOHO中国、上海证大等10家房企该值不足1倍。

　　TOP30房企：净利率均值0.33%

　　以2021年销售规模为基准，剔除延发中报房企和非上市房企，TOP30上市房企上半年创收15230.79亿元，较去年同期缩水11.7%；归母净利润累计达到574.85亿元，有10家房企亏损，占比1/3。

　　据榜单，上半年共5家房企营收超过千亿，他们是万科A、绿地控股、碧桂园、保利发展、中国海外发展，万科以2069.16亿元夺魁。

　　营收增幅TOP5分别是建发国际集团、绿城中国、龙湖集团、招商蛇口、越秀地产。

　　建发国际营收同比增长90.81%，位列第一。绿城中国、龙湖集团营收增幅超过50%。而首开股份、阳光城、荣盛发展、富力地产营收跌幅超过50%.

　　上半年共4家房企归母净利润超过百亿，中国海外发展以167.43亿元蝉联“利润王”宝座。万科A，保利发展，华润置地归母净利润分别为122.23亿元、108.26亿元、106.03亿元。

　　TOP30房企中，仅7家房企实现归母净利润同比增长，包括建发国际集团、万科A、华发股份、金地集团、保利发展、滨江集团、龙湖集团。

　　其中，建发国际集团是唯一一家实现翻倍的房企，万科A、华发股份增幅在10%左右，金地集团、保利发展增幅均在5%之上。

　　同期，融信中国、阳光城、正荣地产、荣盛发展亏损均超过20亿元，富力地产垫底，当期亏损69.20亿元。受此影响，TOP30房企净利率均值仅为0.33%。

　　TOP30房企中，仅8家房企净利率在10%以上，包括华润置地、中国海外发展、滨江集团、中国金茂、保利发展、金地集团、龙湖集团、雅居乐集团。