编者按：最近在阅读日本新建筑杂志时，偶然看到一篇国内商业人非常关注的关于日本代官山商业区是如何一步步发展起来的开发商与建筑师的对谈录。虽然不懂日语，但从一些中文字来看，这是一篇非常有价值的，可以去了解一个项目是如何从无到有，再一步步成为具有国际影响力综合开发项目的历程。因此彼山特别邀请毕业于武藏野美术大学建筑系，现于日本从事房地产行业的蔡宇驰对做了中文翻译，有助于读者从中获得新的启发。——徐霆威

　　前言/

　　1969年代官山 Hillside Terrace第一期的两栋建筑开始建造以来，后来陆陆续续花费了30年，建造了全部14栋的住宅，店铺，文化设施建筑，形成了不同用途空间混合的新都市环境。2019年迎来Hillside Terrace竣工完成的第五十年节点。这个新都市环境的建筑是怎么建造出来的，在这50年间发生了怎么样的事？以下是 身为设计者的槇文彦和身为Hillside Terrace建造委托人的朝仓健吾的座谈节选。

　　竹中工务店的会长 朝仓健吾 ：系Hillside Terrace的建造委托人，俗称甲方。

　　01

　　50年前的代官山

　　可以聊一下Hillside Terrace项目启动前代官山的样子，以及项目计划开始的经过吗？

　　朝倉健吾： 朝仓不动产虽然从1869年开始是从卖米起家的，但是因为1921年的米谷法案，1939年米谷配给统制法案等一系列战争中的管制原因，1943年被迫放弃了卖米的生意。并且，因为朝仓家在代官山，惠比寿，中目黑一带所持有的公寓在战火中9成被烧毁，朝仓家战后最主要的收入

　　在这时候，固定资产税和遗产税的支付导致朝仓家的经济状况每况愈下。为了打破这一窘境，当时的朝仓家・健吾的父亲 朝仓健一郎 想把朝仓家的事务所和自家在旧山手路上的土地一并重建成钢筋混泥土公寓，这才有了现在Hillside Terrace项目的雏形。当时的旧山手道路还是没有扩宽道路的时候，所以道路两旁还没有商店，是安静的住宅区，而道路两旁多数的近现代风格建筑，在战后被美军接管。

　　代官山集合住宅Hillside Terrace，图源makiassociates

　　槇文彦： 我辞去哈佛大学准教授回到日本的时候已经是1965年了，我的妻子的老家西村光夫听到了槇文彦的传言，知道了这个人。当时的槇文彦已经非常有名了。最开始见到槇文彦，项目计划开始的时候朝仓不动产所持有的土地并不都是空地，还保留着居住区，学生宿舍，停车场等设施，项目的预算也不是很充足，所以整个项目并不能一开始就形成大整体规划，而是拜托从第一期的土地开始进行设计。

　　但是，我们还没有任何关于怎么建造一个钢筋混凝土公寓的雏形想法，在槇文彦之前也有很多设计事务所提出了各种方案，但是因为作为第一种居住专用地域的，不管哪个方案都是老一套的公寓设计实在是太过无聊。但是槇文彦向我们提出的方案是，作为一整个团地申请许可，在这个团地建筑中插入商业机能的空间。我们对这个想法非常震惊。

　　Hillside Terrace整体平面图，图源网络

　　译者注：团地作为日本经济高速发展期兴起完善的建筑理念，在日本近现代起到了举足轻重的作用，按照中国来说就是住宅小区的意思，但是团地在当时属于比较先进的概念，因为这是日本第一次将近现代的房间设计的雏形引入其中，之前日本人一直是和式的房间布局。日本的居住建筑大部分都是独栋的高级公寓和一户建，像住宅小区周边配备了各种生活设施的房子比较少见。在当时能住团地房子的人都必须是公务员或者大厂公司的职员，现在团地入住依旧很严格，需要审查年收入等等材料才能入住，因为房租比较便宜，环境好，生活方便。日本建筑法比较严格，同一个区域内商业建筑，住宅建筑等等的限制通常不能共存，但是以团地认定申请的话就可以在这个团地内建筑中放入各种机能空间的建筑，属于受认可的特别制度。这就好比在大型住宅小区内插入各种商业设施功能。

　　槇文彦： Hillside Terrace是我回到日本后第一个着手设计的居住建筑。这个项目用地是第一种居住专用地域，有着高度不超过10米，容积率不超过1.5的限制条件在。

　　通常情况下，虽然高十米的限制让建造4层的建筑非常难，但是利用地形把半地下的一层作为店铺，楼上的三层作为居住空间的话就可以。在这种条件的限制下，这时候我常常想要做的是跃层式公寓的设计。第一期所在用地在第一种居住专用地区规划内所以想要在里面穿插店铺那样的商业空间是不被允许的。但是如果作为的申请可以获得许可的话，在一层可以设置若干的店铺空间，也可以起到让街道变得热闹的作用。

　　因此，项目总体设计方向在第二期以后变更了，根据日新月异的变化，项目总体设计方向也会相应的调整。

　　代官山集合住宅一期照片，源自摄影师夏至

　　第一期年竣工的时候是什么样的呢？

　　朝仓： Hillside Terrace第一期竣工的时候确定进驻了法国料理店，服饰屋，进口杂货店，青田美容室，朝仓不动产直营的美术画廊。

　　代官山集合住宅Hillside Terrace一期完工时老照片，图源makiassociates

　　为了附近生活的人，本来周边只有果蔬店的代官山，入住了不同类型的店铺。 实际上身为炼瓦房店主的稻川庆子的妹妹和我是相识的关系，因此，在知道Hillside Terrace项目计划之后，已经在银座开店的庆子，还向朝仓本人提出务必让她的法国料理店炼瓦房进驻Hillside Terrace的想法。之后庆子女士向每天都想去美容院的好朋友青田房子女士提议，要不要开一家美容院。因为想做西服，所以又拜托了身为好友的金井茂平先生设立了服饰店，并且拉上好朋友金井也开设了进口杂货店 。

　　第一期的店铺的所有租户都是因为庆子女士的搭桥牵线，这在第一期项目竣工前就决定了。第一期项目开始正式对外营业后，来法国料理店吃饭的远藤周作和浅利庆太等人和庆义私塾大学的文艺杂志有关系的文人艺术家，以及去青山美容室的美空ヒﾊﾞリ 、扇千景、樹木希林等众多艺能界的名人增多，慢慢的许多的文化人，知识分子也开始聚集在Hillside Terrace第一期项目周边了。

　　项目居住的状况怎么样呢？

　　朝仓：

　　槇，您是按照怎么样的想法去做这次的建筑设计的？

　　槇： Hillside Terrace的用地有高度10m，建蔽率80% ，容积率1.5的建筑法规限制。第一期1969年的时候把长约200米，7200平方米的用地整个直接按照团地去提出方案。在这个一团地的计划里立体人行道和广场，低层，低密度的建筑群等都被全部装进了现在的Hillside Terrace项目中了。

　　但是，当时的计划是A栋到B栋的西面为止都是计划做立体人行道，也就是说沿着旧山手道路的部分是只有道路，不增加额外的建筑功能，一点点的向着其他街区推进的想法。

　　立体人行道指用连廊把这些建筑单体都连起来，图源网络

　　和现在完全体的Hillside Terrace项目稍微有点不同的是在这之后，第二期设计的时候，我从第一期项目中汲取经验，开始觉得立体人行道的想法可能不怎么合适。为什么这么想是因为第一期完工的时候的汽车的数量增加了，从汽车噪音和尾气中守护这里的居住环境就变得很有必要了。

　　于是，因为第二期项目用地比第一期用地更宽，不只是让立体人行道连接在一起，人行道以上0.6米处的地方设置了内院，周围设置成居住用建筑空间。内院可以直接从旧山手道路直接进出，可以直接穿过外围的居住建筑进入内院。

　　代官山集合住宅二期照片，源自摄影师夏至

　　从第二期开始Hillside Terrace项目设计的核心「道路和广场的连续」的想法才逐渐成形。在这时候，正好是申请的再提交的时间，重新规划了项目整体规划的构想。这个构想当时便已经十分接近现在Hillside Terrace项目的样子。

　　朝仓： 在第二期项目中入住了朝仓家的父母，兄妹五户。因为项目开始的时候居住的人就已经定下来了所以在项目设计之前就反复商讨了很久。必须要设置朝仓家的佛堂以及一定要做个日式房间虽然过程中非常花时间。因为是自己家人住的，非常有自己住的临场感所以才能切身知道到10米尺度有多么的重要。

　　槇： 即使是第三期的项目用地也和之前两期的状况和条件不同。在这次的项目用地中有一个猿乐冢，为了避开需要重新规划设计。同时因为朝仓家亲戚入居，所以有必要把一部分建筑设定成分户住宅。

　　代官山集合住宅Hillside Terrace临街住宅和商业，图源makiassociates

　　D、E栋最初只用来居住的独栋建筑。在受法国料理店等一期项目开业之后，想要在Hillside Terrace项目里开店的人越来越多了。而第三期项目用地南侧又是斜面的地形，全部住户都是面向南侧外侧的露天住宅，拥有独天得厚的商业条件。最初项目计划中只用来居住的D、E栋建筑，他的半地下室和一层最后都作为了店铺空间。楼上的房子是当时刚开始流行起来的单间公寓。

　　第四期的Hillside别馆项目在当初的整体项目构想中是没有的，拜托了元仓真琴先生，设计了出租店铺和美术画廊。

　　代官山集合住宅Hillside Terrace的F栋，图源网络

　　第五期的时候，一直作为作为停车场使用B栋和C栋的空间，作为将来旧朝仓家住宅以及朝仓家庭院被开放后的使用。地下空间作为Hillside广场设计出来。在第六期1992年的时候，战后，借给东京都用来当都营住宅的用地，经过长时间的交涉，最终交还给了朝仓家，为后续Hillside Terrace项目的后几期开发铺垫。

　　 左侧代官山集合住宅G栋，图源网络

　　经过30年的设计沉淀的过程中，有注意到什么样的点？

　　槇： Hillside Terrace项目根据不同的用地条件，状况等因素，对应不同用地条件去设计，特别重要的一点是无论在哪个设计阶段都要注重人体尺度的把握，从别的路进来到别的地方出去的可游览性。结果就是，我认为如果能做出那种通过角落广场以及内院等道路进出的通道空间的话那会非常棒。

　　代官山集合住宅Hillside Terrace的游逛尺度，图源makiassociates

　　Hillside Terrace项目实现了良好的都市环境是为什么呢？

　　槇： Hillside Terrace项目邻近面对着主要干道的旧山手道路是主要原因。这条道路是1909年到1932年在涩谷町作为议员担任城市建设的朝仓家先祖的朝仓虎治郎，作为涩谷町最初的道路建设项目着手的主要主要干道。朝仓虎治郎对于城市道路的改造特别热心，一边把自己的土地上交，一边把道路扩宽着。

　　还有，即使拓宽道路，周围的居住地域的容积率也不会上去，所以建不了高层建筑是很重要的一点。结果来看，因为旧山手路沿线没有高层建筑，形成了比较安定的都市环境。我想这就是为什么宽广道路和低容积率的组合能够实现的原因吧。

　　代官山集合住宅Hillside Terrace的建筑与景观，图源摄影师夏至

　　朝仓： 1930年，当时Hillside Terrace项目周边车流量比较少，不知道为什么虎次郎要把旧山手路的道路拓宽但是作为结果来说，我认为间接影响了现在的项目环境。

　　第六期项目用地变更成了第二种居住专用地域。我们做区域规划的时候限制了建筑高度。这对正常作为开发商来说，不尽可能的想要做更多的建筑面积是一件非常奇怪的事情。

　　槇： 多亏了第二种居住专用地域法规，旧山手道路旁的建筑物最高高度也限制在了20m以下。还有一点就是，虽然知道了第六期用地的是第二种居住专用地域用途，但是面对着旧山手沿路的部分还是通过把檐线m高来延续之前的风景。

　　20m限高建筑可以清晰看到高区建筑内退，沿街区域尺度保持10m的尺度，图源网络

　　03

　　房地产的价值

　　槇： Hillside Terrace项目无论是用来做美术展，还是用来做活动布置。朝仓家已经理解了Hillside Terrace项目的价值，能一直拥有地段好的地方是一件非常好的事情。

　　朝仓： 一但把一些Hillside Terrace项目的房子借出去后就很难掌控，如果一直是自己拿着的话，可以用各种活动来实现更好的城镇环境。我记得槇文彦说过不要把条件最好的地方租借出去比较好的话，因为那里作为公共空间可以起到各种各样的作用。

　　能够有这样的想法是因为， 和槇文彦先生一起 共事期间中，才渐渐开始发觉房地产的价值与项目大小无关，而是取决于项目内容。

　　槇： 我听说伦敦本来是大地主拥有土地的保有权，正因为考虑如何把土地价值变得更好，才建设出伦敦这么好的城市。 之 前东京的开发模 式里，地主给外面的人或企业来开发只能签长期租赁，10年20年30年等，并不会出让土地产权。 所以没人愿意为了提升土地价值而做开发，肯定都是租赁时间内的价值最大化。 和二房东模式是一个道理，只是作为了土地的二房东。 代官山是作为地主朝仓家一家人一直居住的 地方，他们作为这块土地的保有者为了让这里变成更好的街道，有着非常强烈的改造意愿。

　　代官山集合住宅Hillside Terrace的建筑与景观，图源网络

　　朝仓： 有经常听人说Hillside Terrace项目是有闲有钱的人才能经营的下去的话。但是事实上并非是我们闲着没事去这么做。而是，我们可以根据自己居住的体验，去理解什么样的地方能够住的舒适，从而让越来越多的人开始变得理解守护环境的意义，我认为正是因为这种想法才创造出了代官山这块土地的价值 。

　　04

　　创造出多样性的城市文化

　　话说回来Hillside Terrace项目的第三期开始增加了文化设施的功能对吧？

　　槇： 是的呀，第一期结束后到思考第二期项目的几年时间里，考虑到每期项目用地不同，地形，面积不同的因素，认为应该重新考虑剩余的总体规划方案才行。因为第三期用地里有神社，同时随着东京的生活方式的改变，让我开始更加强烈地意识到「时间」的问题。

　　因此，那时我开始思考在从今以后的时代，商业建筑不仅需要店铺以及餐厅这些普通商业功能的空间，还应该具备文化功能空间。我认为加入了文化功能空间，各种各样的人会往来这里，从而产生出各种各样的活动行为，最终能为街道带来多样性。朝仓 Hillside Terrace项目有很多公共空间，也有很多被称为半公共的空间。

　　2004年，一个名为「代官山魅力城市建设协议会」的自治社区团体成立，在代官山区域拥有了一定的发言权。「代官山茑屋书店以下简称代官山T蔦屋書店，不仅保留了用地现有的树木，还从旧山手道路开始setback，做出具有开放空间的公共空间的建筑。

　　代官山的茑屋书店，图源网络

　　另外，建筑的高度也因地区区域法规，控制在20m以内。虽然受到了代官山居住的人和工作的人的影响，但是我认为正是因为经过了长年累月的积累，融入城市街道的Hillside Terrace项目的事例在，代官山TSITE就是动的场所。这也是现在代官山区域的其中一个场所。今天的午饭就是在代官山TSITE为中心新的集合体又为这里注入了新的生命力。在日本的城市中，当人们想要改善周边环境的时候就会自发的形成一个社区团体，通过社区团体的话语权去改变周围环境。

　　虽然是影响力很小的社区团体，只要数量足够多，也能够影响到，这是让日本的城市街道变得更好的第一步，不是吗？

　　【 编者结语：这段关于代官山历史意义的对谈思索可以作为一面镜子反观国内的城市开发面貌。当我们有时候还在感叹类似天目里这种项目十年为期的营造历程的时候，代官山的整体开发已经走过了半个世纪的时间并且还能保持历久弥新，这本身就是个奇迹。很多人往往说地产开发是个资金密集型的低技术行当，但如果想真正做出一个极致的项目体验，各个方面从前期规划，建筑设计，产品判断再到内容运营乃至社区构建城市促进，却又是个门槛很高不能有短板的考验综合能力的技术活。

　　在代官山的发展历程中我们可以看到一种真正的长期主义，内容运营与城市共生导向的影子。它可能不是最赚钱的项目，但长期的深耕毫无疑问也让朝仓家族收获了丰厚的回报。我想，在国内高周转开发模式已经行将就木的时刻，阅读代官山营造甲乙方这篇宝贵的对谈，有助于我们更进一步认知价值型商业营造的底层逻辑，从而在地产的下半场来临之时，甲乙方或许可以真正沉下心来构筑对城市具有长期价值的’作品‘。

　　主编 王晨歌 罗磊鑫

　　执行主编 Irene

　　撰稿 蔡宇驰徐霆威编译