以城市视角探寻购物中心/商业街的力。本期寻找商业“MALL”力之柳州。

　　柳州，是广西第一大工业城市，也是中国五大汽车城之一。

　　爆火出圈的螺蛳粉、“人民代步车”五菱......种种标签为这座城市增添了网红属性。

　　但鲜为人知的是，柳州凭借地理位置、水路纵横等优势，自古以来就是周边省区的商品集散地，商贸活动繁荣，素有“桂中商埠”之称。

　　柳州商业市场回顾：

　　转折点出现在2013年，步步高集团首进广西，择址柳州地王国际财富中心，带来了柳州首家综合性购物中心——步步高广场，正式宣告柳州商业进入购物中心时代。

　　柳州步步高广场

　　随后，知名连锁企业开始组团涌入，柳州商业进入快速发展期。

　　2014年，银泰集团首进广西，带来了柳州银泰城。梦之岛集团“二次回归”，打造出定位为中高端百货的梦之岛阳光100店，并于次年签约柳州中侨地王大厦，拓展为一城两店。

　　2015年2021年，在疫情等不确定性因素影响下，柳州新开项目体量、数量都大幅度减少。

　　今年下半年及未来2年内，由于柳州隆威购物广场、柳州王府井Discovery、柳州万象汇、旭辉江来商业综合体等新项目入市，柳州增量市场呈现回弹态势，约将新增29万㎡商业体量。

　　商业集中度高，三大核心商圈各具亮点

　　// 行政区：商业集中度高，主要分布于3大核心市辖区

　　柳州市下辖城中区、鱼峰区、柳南区、柳北区、柳江区、柳城县、鹿寨县、融安县、融水苗族自治县、三江侗族自治县10个区、县。

　　整体来看，柳州商业项目主要分布在城中区、鱼峰区和柳南区3大主要市辖区。

　　其中，城中区是柳州市商贸、金融、文化、教育、娱乐中心，商业氛围最为浓厚，以57.36万㎡商业体量居所有行政区之首。

　　鱼峰区是柳州常驻人口最多的行政区，也是柳州市主要的商贸中心，以32.48万㎡商业体量位居第二。

　　柳南区则因聚集了柳州柳南万达广场、柳州金绿洲星光大道等项目，目前以22.76万㎡商业存量位列第三。

　　从增量方面看，未来2年内，城中区、鱼峰区、柳江区均有新的购物中心入市，城中区第一的位置难以撼动，柳州各城区商业容量的排名顺序将继续保持现状。

　　// 商圈：五星商圈、飞鹅路商圈、河东商圈三足鼎立

　　据观察，经过多年的发展，柳州商业由原本五星商圈“一家独大”，逐渐呈现出五星商圈、飞鹅路商圈、河东商圈、八一路商圈、柳邕路商圈“多点绽放”的格局。

　　具体来看，已开业和未来2年筹开的26个购物中心中，有16个项目在上述5个商圈范围内。而这16个项目中，近90%落在五星商圈、飞鹅路商圈、河东商圈。

　　// 河东商圈：城市东进下的后起之秀

　　随着柳州“城市东进”步伐加快，以及打造河东CBD的政策规划下，各路开发商纷纷在河东片区跑马圈地，河东商圈日益崛起，成为柳州发展后劲最强的商圈。

　　目前，河东商圈内现有存量购物中心商业面积约36.3万㎡，重点项目包括柳州双渔汇、柳州恒隆汇、柳州城中万达广场、柳州万象城等。

　　2008年后，阳光100商业片区率先兴起，柳州丽笙五星级酒店、南城百货等陆续进驻，河东商圈开始浮出水面。

　　2014年，广西本土商业龙头梦之岛集团入驻阳光100城市广场，标志着河东商圈正式形成。

　　不过，这座梦之岛百货在2018年就宣布了闭店，而后“变身”以文化娱乐、餐饮业态为主的娱乐型综合体——乌托邦音乐城，重新开业后一度成为柳州潮流打卡地。

　　2015年，首进柳州的万达商管，择定河东商圈，带来柳州城中万达广场，该项目总体量约16.8万㎡，开业时汇集万达IMAX影城、苏宁易购、冠超市、宝贝王儿童乐园、大玩家超乐场等200余个品牌，其中包括H&M、UR等首进柳州的快时尚品牌。

　　柳州城中万达广场

　　2018年，河东商圈又迎来一个重磅玩家——柳州万象城，这是华润万象生活在柳州的首个购物中心项目，总体量约12万㎡。

　　该项目虽并未如南宁万象城一般，为柳州引进诸多高端奢侈品牌，但其带来了金逸影城、西西弗书店、全棉时代旗舰店等柳州首店，并且不断引入MLB、Champion、泡泡玛特等潮牌，以年轻化的潮流体验带动河东商圈继续升级。

　　柳州万象城

　　头部玩家涌入，本土开发商亦不甘示弱

　　2000年以前，柳州的商业基本上由柳州工贸、五星百货等大型国营企业把持，构筑了以本土百货为主的商业底色。

　　2001年后，在“百企入桂”等政策推动下，柳州开始大规模进行招商引资，步步高商业集团、银泰集团等国内知名连锁企业进入柳州市场，带领柳州商业进阶升级至购物中心时代。

　　2015年后，头部连锁企业加速涌入，万达商管、华润万象生活、保利商业等“新玩家”开始布局柳州市场，推动河东商圈、柳邕路商圈等新兴商圈不断崛起。

　　与此同时，本土企业的力量也不断加强，赋能新区建设。2018年底，由柳州方东集团开发建设的金绿洲星光大道购物广场开业，引入柳州首家沃尔玛超市等品牌，填补了河西片区的商业空白。

　　2019年，由广西高博达公司开发运营的柳州高博达广场以“ 生态、艺术、情感、体验”为理念，打造一站式亲情邻里购物中心，为阳和新区的发展注入了商业活力。

　　柳州高博达广场

　　此外，有着国企背景的柳州东城集团深入布局社区商业，打造不同主题特色的邻里商业——友邻汇系列项目，在柳东新区形成多个一站式社区便民商业中心。

　　柳州学院友邻汇

　　如今，柳州市场民企力量凸显，购物中心中民营企业占比超过60%，央企和国企合计占比近38%；而本土运营商与外来运营商数量相差不大，分别占比58%、42%，呈现“势均力敌”态势。

　　柳州商业展望：