7月14日，在“商业推动地产论坛第17届年会”上，赢商tech研究总监廖洁带来了《2022年度购物中心发展报告》主题报告发布。

　　在演讲中，廖洁提到：商业地产市场端，2022年上半年市场复苏信号强烈，实体商业的“至暗”时刻或已过去；行业端，疫情重置了商业基本面，中长期行业竞争结构化，轻重分离加速进行；品牌端，服装跑输“大盘”，文体娱持续上行。

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　　01 市场复苏：客流反弹，“至暗”或已过去

　　自2021年二季度以来，全国商场日均客流总体水平呈下降趋势，4月客流开始复苏，同比仍下跌23%。

　　数据从档次来看，项目档次越高，客流受疫情影响越大。究其原因，高端、中高端mall多数选择落户高线城市、市级商圈等核心地段。相比2021年初，今年这些区域是新一轮疫情的主要爆发地，且城市核心区域疫情防控相对谨慎，受到的商业冲击最大，不少商场暂时关闭已经成为常态。

　　而若以项目体量为切入点，则会发现，项目体量不论大小，下跌幅度均高达20%。这是由于不同的业态均产生深度的系统性影响：不同体量的项目，与业态组合高度相关。超大型项目通常是文旅项目、综合度很高、业态组合很丰富的项目，而小型项目通常是有明显主导业态的项目，如社区级商圈的小型项目，通常是餐饮业态主导。

　　数据当客流触底反弹，解除场景限制，或将短时间内带来脉冲式消费恢复。这一市场特征给商业地产运营商们带来两个层面的思考：

　　其一，运营商需要深度挖掘消费者的新消费需求。市场对线下实体商业提出更高要求，如何巩固客群粘性，推陈出新满足顾客社会角色需求、情感需求及交互需求，是必须攻克的重要课题。

　　其二，还需深入思考资源如何更高效配置。新消费形势下，注重新消费趋势，提高商场运营能力，困难环境中苦修内功者，必然能在消费市场逐步回暖中领跑下半场。要以更成熟的管理以及更超前的营运导向，在长期探索中穿越市场周期，提升自身营运能力和管理效率。

　　02 竞争格局：疫情重置商业基本面，中长期仍要看市场格局

　　疫情三年，重置了中国商业的基本面，也让原有的一些商业趋势加速发生：

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　　数据三年来，有的企业转向精细化运营，有的企业稳健为本，有的企业反而逆势扩张。在“适者生存”规则之下，中国商业世界的运行系统正演化迭代。

　　但中长期来看，决定着行业发展的还是市场格局。

　　疫情常态化之下，流量红利短期不会再有，资本红利短期不再有。可尽管活下去不易，中国商业地产人仍然可以继续相信国内线下商业之韧性。因为，这里有持续在线的消费需求，有汹涌而来的创新大潮，有应时而变的技术赋能。

　　市场格局来看，重奢、高能、下沉，结构性分化。疫情三年，国内购物中心展示出了强韧性及不可替代性，以及因城市格局、人口结构、消费偏好变迁而呈现的分化和结构性增长。

　　数据目前，轻资产趋势已十分明显，独立上市商管公司加剧混战。

　　疫情催化下，商业地产从增量向存量转变明朗，“轻资产化运作”的商业模式受到追捧，加速着商业地产领域的碎片化整合。这种整合，叠加着存量改造、规模扩张，以及高能玩家之于低效物业的重现分割与排列组合。

　　截至2021年底，29个商业地产企业共有388个已开业在管轻资产商业项目。而至2022年3月底，这一数字已经攀升至417个。

　　数据零售方面，服装跑输“大盘”，时尚生活抗跌力强。

　　服装整体开关店比0.72，跑输零售大盘：运动装、家居服/内衣，环比四季度回暖；女装开关店比0.79，优于服装平均水平；男装颓势明显，环比四季度大幅收缩；服饰集合店整体疲软，开关店比0.67。

　　时尚生活波动较小，整体开关店比0.92，多数品类表现弱于四季度，但下滑幅度相对较小，呈现出较强的抗跌力。美妆护理开关店比0.91，招商宠儿更迭。

　　数据餐饮方面，休闲餐饮易出“尖子生”，面馆领衔中餐。

　　餐饮开关店比0.89，其中休闲餐饮明显扩张，烧烤/铁板烧、复合餐饮、餐吧等小品类亦呈上行；中式餐饮较四季度大幅下滑，异国风情餐饮表现最弱。

　　休闲餐饮中，饮品、烘焙甜品均有调整数量较多的品牌，不少“尖子生”冒头，咖啡品牌表现亦十分出色。茶饮热度稍显下降，中国风品牌成新宠。

　　中式餐饮品类商场集中度较低，保持拓店的多为面馆品牌。

　　数据疫情进入第三年，消费者的恐慌情绪逐渐减弱，疫情的不断反弹致使线下消费需求更加疲弱，偶发性疫情导致的大范围封控式管理正对原有的市场秩序形成冲击。市场短暂停摆的“阵痛”也成为商业地产所必须面对的“新常态”。