上半年，万科、绿地、碧桂园、保利、中海、龙湖、华润置地、绿城、招商蛇口、金隅集团，分列营收榜TOP10，但其中只有万科、保利、龙湖实现营收、归母净利双增，余者均有指标下降。

　　都说民企生存不易，但国资房企的生存状态，也参差不齐，有好有坏。不久前，朱荣斌在论坛上谈到，“目前行业内民企问题比较突出，但分析问题不应只局限在民企，也要看到部分国资背景房企的风险。”

　　从这届国资背景房企的中报数据中，也可验证朱老板的结论。

　　万科2021年的净利润，出现了上市31年以来的第三次下滑，甚至腰斩。除了疫情、毛利率降低等因素之外，还因为它顺带把部分项目、个别股权投资等，进行减值。

　　此举为后续的业绩增长消除了隐患。今年上半年，万科果然如愿实现了净利润止跌。郁亮也不用道歉了，期内万科收获了122.2 亿元的归母净利润，同比增长了10.6%，算是万绿丛中少有的红点。

　　而营收规模排名第二的绿地，则有所不同。其营收、归母净利则同比双降，降幅分别为27.64%、48.98%。这家横跨房地产、基建业务的上海国资企业，在业务经营、流动性上依然面临一些考验。

　　其实，就算是央企阵营，也并不能完全“免俗”。

　　“保三争一”的保利发展，仍是央企老大哥，它期内实现营收1107.63亿，同比增23.1%；实现归母净利润108.26亿，同比增5.11%。在央企队列中，它与五矿地产、大悦城地产，都是为数不多增收又增利的房企。

　　除此之外，素有利润王之称的中海、变得较为进取的华润置地、成为纾困主角之一的招商蛇口、拥有发展“双曲线”的金茂，净利均有不同程度的下滑。而中交地产仅获得了0.84亿的归母净利，却要承受47.87%的负增长率。

　　已发布中报的11家央企上市平台，其归母净利的平均增长率仅为257.6%相比，虽有着明显的优势，但也绝不轻松。

　　央企地产人也不得不承认经营方面的压力。华润置地首席财务官郭世清表示，今年经营性物业承压还是比较大的，全年来看，经营性物业相比正常年份可能要弱一点。

　　中海颜建国也直言市场短期承压，当前的市场处于上下半场的转换期，转换期需要一段时间，包括行业出清，过程相当复杂，也是比较惨烈的。

　　利润保卫战

　　地产进入薄利时代，房企该如何稳住利润？上哪儿找新的利润增长点？

　　开发商赚利润，无非是两个基本元素：成本和收入，降低成本，提高收入，就能形成利润。不要觉得这个公式很简单，但解决最复杂的问题，最终有效的一般都是那些最基本手段。

　　在眼下艰难的房地产市场上，对开发商销售能力的挑战，以及对销售动作的铺排，有了更高的要求。

　　万科总裁祝九胜透露，今年万科整个销售专项行动，有四个方面的动作，一是提升佣金结算的速度；二是调整销售激励政策；三是整合自身的销售力量；四是进行销售能力的短期培训和提升。

　　除了提高收入这个因素以外，对于开发商而言，经营管理中最重要的一环即成本管控，特别是土地成本控制。尤其是在当下房地产企业容错机会越来越少，精准投资非常重要。

　　连续看能维稳利润率房企的财务报告就能发现，土地获取的成本其实不是太高。上半年，龙湖集团龙湖共获取了17宗土地，平均溢价率只有5%，其中有一半是0溢价。同期，越秀地产通过非公开竞争方法获得的土地占比达到55%，有效控制了土地成本。

　　成本全面抓，不仅拿地端要精准控成本，内部管理也丝毫不放松。随着土地红利、金融红利消失，房地产行业进入到管理红利时代，对标制造业，更加重视“向管理要效益”。

　　有“利润之王”称号的中海，除了低融资成本外，更重要的是其超强的成本管控能力。中海管理层在今年半年业绩会上表示更看重净利润率，将通过全方位精细化管理，使利润率能够在行业保持引领水平。诸如，中海的员工打印纸张时必须双面打印，中午休息时全面熄灯，员工文具发放严控，下班关闭所有电器电源等。

　　此外，销管费用作为直接影响当期损益的重要变量，成为各大房企开启精细化管理、实现提效的一大抓手。保利、万科、金地等积极开展数字化建设，自建APP或者小程序，打造科学敏捷的决策体系和执行体系，实现降本提效和精细运营管理。

　　最后，以“提质增效”支撑开发业务的同时，注重配置资源开展多元业务，寻找新的利润的增长点。今年上半年，房企也将目光转向了利润率更高的新风口——代建领域。

　　不久前，“代建第一股”绿城管理发布中期业绩，实现收入12.59亿元，同比增加16.4%；归属于公司股东的净利润3.61亿元，同比增长33.4%。期内，商业代建毛利率49.7%，政府代建的毛利率42.2%，其他服务业务毛利率83.6%，利润率远高于地产开发，令一众地产商羡慕不已。

　　加之当下，随着三道红线、预售资金监管等制度的深化，使得出现资金链断裂、债务违约的暴雷房企逐渐增多，在行业出清的情况下，市场上的不良资产亟需处理，这也为代建增添了广阔空间。据乐居财经统计，目前发展代建业务的品牌房企已超过40家。

　　眼下，房企们战战兢兢地熬过了上半年，那下半年的盈利情况是否会有所好转？有地产老板认为，2022年上半年，是房企最惨的半年报，但也可能是最好的半年报。