万科或许是最早穿越周期的房企
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在去年年底业绩会之前,对于多元化业务的进展情况,万科还表示交了很多学费,付出了很大代价,转型比预想中的要困难太多。
所以,这次的惊喜成绩,也可以说是万科十年转型逐步开花结出的最甜蜜果实。未来房地产增量业务逐步收缩、外部环境不确定性增加,整个行业出清的背景下,万科这些多元化果实也将成为企业穿越周期的最有力武器之一。
多元化业务怎么精细化运营?祝九胜讲了长租泊寓的一个案例,年初他下沉亲自去管长租业务,出去都不住酒店,专门去找一间临时空出来的泊寓住,做体验官。
面对16.2万的租户,由两类人来运营:
C端租户,即“有用的多数人”,由全体泊寓员工来维护,尤其是年轻的店长和管家来运营,因为年轻人更懂年轻人,他们也更懂如今的小红书、抖音等社交媒体。
B端客户,即“重要的少数人”,这部分不太适合年轻人来说,就由祝九胜和万科董秘朱旭亲自牵头做,今年新增的160个B端客户,他们俩功不可没。祝九胜说,B端客户很多是出差短租,钱少但集合起来就多了。或许,这就是郁亮说的“小钱、慢钱和长钱”。
多元化业务转型并不容易,对于未来行业政策支持方面,郁亮也发出了呼吁:房地产进入了新的阶段,为城市提供的配套服务业态越来越丰富,新的业务发展起来,同样能给市场提供一定支撑。但这些业务大多是保本微利的长周期业务,需要有独立的政策制度。
举例而言,要素成本需要和收益匹配,地价不能太贵,税费、利息不能太高;现金流入需要和流出匹配,地价是否能分期付,投资的回笼周期如果是十年、二十年,相应融资期限是否能拉长,以及需要建立类似REITs的权益性渠道。这些新领域的成长,需要行业各方的共同关心、探讨和呼吁。
从目前来看,物业、长租等行业均出台了不少相关政策支持,随着利好政策越来越多,已经在这些领域探索出成果的万科,也将吃到更多红利。
长跑者:
安全与发展
郁亮坦言,在当前的外部环境下,万科也有压力,也有部分经营指标表现不尽如人意。但万科的目标是一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康,保持不断跑下去的状态。
要想达到这种状态,有两个必然条件:一是安全,二是发展。前者被郁亮称之为“底线要求”,为保证安全,万科做了很多工作,表现出了一如既往的克制:
三道红线绿档,净负债率已经连续21年低于40%的基础上,还在进一步下降,说明万科债务还在减少;
上半年拿地面积大幅减少80%,拿地金额减少66%。投资原则非常严苛,除非是特别好的项目才会出手,所谓“特别好的项目”,首先要求片区市场比较好,这是最重要的标准;其次要有把握为客户提供好产品、好服务;第三,财务指标、经营指标、效率指标,尤其净利润、ROI指标要比较出色。毕竟做好投资,是提高毛利的重要因素。
在以往市场好的时候,克制好像是一个不太褒义的形容词;但在市场下行期,克制反而成了万科的优势。由此也可以看出,不管市场好坏,一家企业如果一直坚持稳健克制发展,其实反映的是企业背后的战略基础。
对于长跑者不断跑下去的另一个条件“发展”。郁亮还是回归到产品和服务的逻辑做出回答,他举了两类市场的产品例子,一类是在中心城市当中相对没有那么引人瞩目的城市,销售压力大,但只要产品做得好,哪怕市场不好也能熬过去。
在哈尔滨,万科的项目实现了“交销联动”,该项目7月销售业绩是上半年月均水平的2.3倍,整个哈尔滨公司销售业绩是上半年月均水平的1.5倍,在哈尔滨从市场第八成为了市场第一。商铺销售历来是难点,比如在乌鲁木齐,万科打造了“3088商业街区”,人气非常火爆,热度带动商铺销售,3088里老带新和老业主复购超过了50%。
另一类是以浙江为代表的竞争特别激烈的市场。他以万科杭州亚运村项目为例,比赛期间承担餐厅、健身中心、商业等多项功能,同时还要提供安保、保洁、运营工程维保等服务,赛后再转换为集办公、商业、住宅及小学等全方位配套的综合体项目,作为TOD项目,不亚于目前国际先进水平。即使受到疫情影响,万科在浙江的两个综合商场杭州奥体印象城和温州印象城mega,首年NOI率也达到了6%,泊寓在浙江今年以来也实现了整体出租率95%,万纬物流宁波物流园区为全浙江35%的进口食品提供了仓储服务。
郁亮认为,万科的城市综合配套能力在高强度竞争市场当中经受住了检验,也说明开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。
由此,万事万物,万变不离其宗:好产品、好服务,才是熬过寒冬的暖衣。
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