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　　在去年年底业绩会之前，对于多元化业务的进展情况，万科还表示交了很多学费，付出了很大代价，转型比预想中的要困难太多。

　　所以，这次的惊喜成绩，也可以说是万科十年转型逐步开花结出的最甜蜜果实。未来房地产增量业务逐步收缩、外部环境不确定性增加，整个行业出清的背景下，万科这些多元化果实也将成为企业穿越周期的最有力武器之一。

　　多元化业务怎么精细化运营？祝九胜讲了长租泊寓的一个案例，年初他下沉亲自去管长租业务，出去都不住酒店，专门去找一间临时空出来的泊寓住，做体验官。

　　面对16.2万的租户，由两类人来运营：

　　C端租户，即“有用的多数人”，由全体泊寓员工来维护，尤其是年轻的店长和管家来运营，因为年轻人更懂年轻人，他们也更懂如今的小红书、抖音等社交媒体。

　　B端客户，即“重要的少数人”，这部分不太适合年轻人来说，就由祝九胜和万科董秘朱旭亲自牵头做，今年新增的160个B端客户，他们俩功不可没。祝九胜说，B端客户很多是出差短租，钱少但集合起来就多了。或许，这就是郁亮说的“小钱、慢钱和长钱”。

　　多元化业务转型并不容易，对于未来行业政策支持方面，郁亮也发出了呼吁：房地产进入了新的阶段，为城市提供的配套服务业态越来越丰富，新的业务发展起来，同样能给市场提供一定支撑。但这些业务大多是保本微利的长周期业务，需要有独立的政策制度。

　　举例而言，要素成本需要和收益匹配，地价不能太贵，税费、利息不能太高；现金流入需要和流出匹配，地价是否能分期付，投资的回笼周期如果是十年、二十年，相应融资期限是否能拉长，以及需要建立类似REITs的权益性渠道。这些新领域的成长，需要行业各方的共同关心、探讨和呼吁。

　　从目前来看，物业、长租等行业均出台了不少相关政策支持，随着利好政策越来越多，已经在这些领域探索出成果的万科，也将吃到更多红利。

　　长跑者：

　　安全与发展

　　郁亮坦言，在当前的外部环境下，万科也有压力，也有部分经营指标表现不尽如人意。但万科的目标是一直很努力地保持身体机能的基本平衡和健康，保持不断跑下去的状态。

　　要想达到这种状态，有两个必然条件：一是安全，二是发展。前者被郁亮称之为“底线要求”，为保证安全，万科做了很多工作，表现出了一如既往的克制：

　　三道红线绿档，净负债率已经连续21年低于40%的基础上，还在进一步下降，说明万科债务还在减少；

　　上半年拿地面积大幅减少80%，拿地金额减少66%。投资原则非常严苛，除非是特别好的项目才会出手，所谓“特别好的项目”，首先要求片区市场比较好，这是最重要的标准；其次要有把握为客户提供好产品、好服务；第三，财务指标、经营指标、效率指标，尤其净利润、ROI指标要比较出色。毕竟做好投资，是提高毛利的重要因素。

　　在以往市场好的时候，克制好像是一个不太褒义的形容词；但在市场下行期，克制反而成了万科的优势。由此也可以看出，不管市场好坏，一家企业如果一直坚持稳健克制发展，其实反映的是企业背后的战略基础。

　　对于长跑者不断跑下去的另一个条件“发展”。郁亮还是回归到产品和服务的逻辑做出回答，他举了两类市场的产品例子，一类是在中心城市当中相对没有那么引人瞩目的城市，销售压力大，但只要产品做得好，哪怕市场不好也能熬过去。

　　在哈尔滨，万科的项目实现了“交销联动”，该项目7月销售业绩是上半年月均水平的2.3倍，整个哈尔滨公司销售业绩是上半年月均水平的1.5倍，在哈尔滨从市场第八成为了市场第一。商铺销售历来是难点，比如在乌鲁木齐，万科打造了“3088商业街区”，人气非常火爆，热度带动商铺销售，3088里老带新和老业主复购超过了50%。

　　另一类是以浙江为代表的竞争特别激烈的市场。他以万科杭州亚运村项目为例，比赛期间承担餐厅、健身中心、商业等多项功能，同时还要提供安保、保洁、运营工程维保等服务，赛后再转换为集办公、商业、住宅及小学等全方位配套的综合体项目，作为TOD项目，不亚于目前国际先进水平。即使受到疫情影响，万科在浙江的两个综合商场杭州奥体印象城和温州印象城mega，首年NOI率也达到了6%，泊寓在浙江今年以来也实现了整体出租率95%，万纬物流宁波物流园区为全浙江35%的进口食品提供了仓储服务。

　　郁亮认为，万科的城市综合配套能力在高强度竞争市场当中经受住了检验，也说明开发、经营、服务并重的战略已成为万科在新发展阶段的重要优势。

　　由此，万事万物，万变不离其宗：好产品、好服务，才是熬过寒冬的暖衣。

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