旭辉上半年实现境内外多渠道融资。境外债方面，2022年1月额外发行规模1.5亿美元期限4.5年期绿色优先票据，票面利率4.45%；4月发行25.45亿港元境外可转债，票面利率为6.95%。

　　第三个五年战略中，旭辉同心圆战略就是构筑一个“以开发为主业、一业为主、相关多元”的发展模式。

　　未来还会有一些降首付、降利息的政策，我相信这些举措会增加需求的基数，会提高客户的购买能力和支付能力。

　　所以我相信会逐步地恢复。

　　现场提问：今年以来，包括旭辉在内很多优质房企的境内外债券都出现了比较明显的波动，公司如何看待？会在债券市场上采取哪些应对措施？

　　林中：债券市场波动是在整个行业波动的背景下，资本市场的一个正常反应。我相信随着房地产市场稳定，随着政府纾困项目资金不断推出，行业正在逐步地向好，债券市场出现的一些不合理价格也会逐步得到修复。

　　从旭辉应对策略来看：第一，我们要坚持公开透明，向资本市场介绍好我们的经营和发展。其实企业没怎么变，企业还是这个企业，经营发展是健康的，负债是有能力偿付的。旭辉到目前为止没有一笔负债违约，没有一笔利息延期支付，这是我们企业能做的。

　　同时，我们可能能腾出一些有限资金在市场上回购一些债券，但是这个资金量不会太多，因为企业还是要把钱留着去发展业务。

　　因为我们不是一个券商，资金是要拿来为股东创造价值的，是要更好地去发展业务的，未来能给股东产生更大的价值、有更多的盈利，所以旭辉还是会把业务发展放在最重要位置上。

　　但是在波动的时候，我们有余钱也会在市场上持续做债券回购，旭辉有信心能100%回购到期的所有债券。

　　现场提问：旭辉代建具体是如何切入参与保交楼和不良资产的盘活的？这个市场规模有多大？目前是否有其他代建企业切入？在新的赛道上，旭辉的核心竞争力主要有哪些？

　　陈东彪：旭辉在制定三五战略时提出了围绕主业的同心圆战略。

　　对代建行业来说，与我们原来的主业相比，除了没有重资产投入，其他的管理基本上雷同。所以在旭辉现有能力下，一定要更大地拓展代建。特别是今年行业形势发生了巨大变化，代建行业的机会越来越多，我们有AMC资产包、政府代建平台的项目等。

　　在这样的前提下，旭辉通过今年上半年的努力，获取了29个项目。

　　这个行业的规模还是非常大的，从2010年-2020年行业刚刚起步时，每年都有20%以上的增长。据测算，2021年到2025年每年还会有23%的复合增长。到了2025年，整个市场会有2亿代建面积，有300亿的收入，这是一个非常巨大的市场。

　　当然，这么大的市场，特别是行业在这样的前提下，我相信优秀的企业都会有所涉及、都会进入。但旭辉的竞争力在哪里？

　　首先是我们的品牌优势，通过20多年的努力，我们在行业里取得了良好的口碑，委托方愿意把代建项目交给你。

　　第二，我们有优秀的团队；第三，我们有多业务整合的能力。住宅开发是旭辉的主业，但同时也涉及商业开发、办公楼开发、长租公寓等。所以旭辉有综合解题能力、全面解决方案能力；第四，旭辉现成的、良好的、完整的、性价比高的供应链体系，可以直接运用到代建项目上。

　　最后，旭辉血液当中有合作基因，合作文化非常好，我们会换位思考，会考虑合作方的诉求。

　　我在内部和团队经常说，我们要把以前甲方的心态转成乙方的心态：一是要有东家的思维，也就是说要站在委托方的角度来看问题。二是要有管家的身份，什么事情都要去管，但是决策上，我们是委托方。三是必须要有专家的能力，给委托方带来更大的价值。最后，要有长工的心态，也就是说要有良好的服务能力。

　　现场提问：现在有多家合作方已经违约或者面临高违约的风险，合营联营模式有一定压力，管理层如何研判这类风险？在当前AMC和地方政府还没有大规模纾困成功的情况下，公司如何化解合作项目的风险？

　　林中：第一，2022年中期，我们非并表权益后负债为159亿，较2021年年末204.4亿大幅度下降，下降了22%。

　　其实我们合作方风险敞口是在下降的。

　　第二，合作风险得到了有效控制。因为旭辉合作经验丰富，对合作方进行主动分类管理，主要合作方为主流稳健的国企、民企和外资开发商，比如恒基等，实现优势互补。

　　旭辉成立至今，我们还是要坚持量入为出、把握底线的财务纪律，在合作项目上不做超额担保和兜底，这是规避合作风险的最重要基础，旭辉也没有义务为合作方进行任何形式的投入和兜底。

　　经过我们的排查，涉及到债务违约的合作方项目总量可控，这个比重在旭辉总项目比例里为个位数。此外，企业主体出险和项目出险并不等同。有些企业可能集团违约了，但是合作项目均处于正常销售过程，平均去化率超过45%。

　　旭辉权益后的货值也有200亿，占总未售货值的比例也是在个位数。未来可以持续通过销售实现和贡献现金流，补充项目开发资金。而且这些项目已基本度过了资金投入的峰值，尚有预售监管账户账超过50亿，完全可以覆盖下半年的主要事项开支，确保工程的正常推进。

　　即使按最极端情况来考虑，下半年支付敞口预计只有5点几个亿，处于公司可负担范围内。

　　最后，总体看过去一年多的时间，旭辉对合作方主动分类管理，并通过预售监管、合作归编等方式，确保总体合作风险敞口可控，而且正在不断地下降，不会影响公司的正常经营。

　　新增加的项目合作方主要是地方国企和战略伙伴为主，合作方影响在逐步减少。