有别于去年的热闹景象，2022年中报季，发布盈利预告的公司寥寥无几。

　　收并购公司财务并表及市场化外拓，集团物业管理在管建筑面积大幅增加；

　　集团来自华润置地及第三方业主的合约商业项目数量上升，令商业运营管理服务收入增加。

　　01规模稳步外拓扩张

　　翻开华润万象生活2022上半年成绩单，购物中心零售额与收入持续稳健的增长，无疑给时下遇冷的商业地产圈注入一剂强心针。

　　1.1 持续内生增长：在营购物中心零售额596.7亿元，收入大幅提升

　　2022上半年，华润万象生活在营购物中心零售额596.7亿元，同比上升6.6%，其中运营能力强大的中高端商场具备持续性内生增长力。

　　自疫情以来，尽管面对经济大环境与疫情双重影响，华润系购物中心零售额仍保持逐年增长态势，但增幅因疫情等因素影响呈现出一定的波动性：2020上半年增速探底；次年强势回弹，增幅近85%；今年上半年，受一季度多个核心城市封控的影响，增速再现回落。

　　购物中心零售额表现影响着租金预期与收入。在疫情反复和母公司华润置地减租的双重影响下，华润万象生活在营购物中心收入仍然大幅提升：

　　2022上半年，来自购物中心的商业运营及物业管理服务收入为11.7亿元，增速高达25.7%，占总收入的22.2%。值得注意的是，自2020年7月起，购物中心物业管理服务的收入模式从包干制转化为酬金制，虽次年收入同比微跌，但相应毛利率由36%大幅提升并维持在60%以上。

　　注：华润万象生活自2020年开始向购物中心业主收取商业运营服务费，故2020上半年缺少同比数据。

　　1.2 规模稳步扩张：母公司委托项目稳定输出，积极外拓向市场要增长

　　华润万象生活背靠稳健的项目1.2.1 母公司委托项目稳定输出

　　华润万象生活在营购物中心项目，主要来自母公司华润置地。

　　截至2022上半年，华润万象生活在营购物中心共74个，其中59个来自母公司华润置地。从购物中心面积来看，2022上半年，来自华润置地的项目面积占比从2021上半年的16.5%下跌至11.9%，但依旧为华润万象生活的主要项目得益于母公司持有项目的持续增长，尤其是2022上半年新开3座重奢商场，华润万象生活在营购物中心规模稳步扩张。

　　1.2.2 积极外拓向市场要增长

　　虽然有母公司稳定的项目在当前，轻资产外拓，是做大规模的重要途径。根据华润万象生活早前披露的“十四五规划”，到2025年，第三方外拓至少50个购物中心，在营项目达到150个。

　　基于此，华润万象生活凭借其强大的品牌力及运营力在高能级市场积极外拓优质项目，快速抢占市场份额。继2021年在深圳、上海、杭州、沈阳等高线个优质第三方购物中心项目后，华润万象生活2022上半年持续在上海、成都、厦门等重点城市新增外拓第三方项目7个。

　　从总数来看，2022上半年，华润万象生活的第三方购物中心总数有所减少，从去年同期的17个减至13个，但收益占比却有提升：2020上半年，华润万象生活在商业运营服务及物业管理服务的收益几乎全部来自华润置地开发的项目；2021上半年第三方项目收益占比提升至8.8%；今年上半年对应占比再次提升至10.4%。

　　高质量的外拓，将为华润万象生活带来新的增长。规模的增长，提升了发展的确定性，更使得公司商管业务的成长路径，是从区域到全国，从重奢到多产品线，巩固提升的正循环。

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　　02

　　​重奢mall拉动业绩增长，重奢商管“寡头”地位稳固

　　华润万象生活聚焦高端赛道，重奢购物中心是其核心产品，亦是业绩稳定与增长的关键角色。

　　2.1 存量之状：高韧性重奢mall，推动零售额强势回弹

　　2022年二季度，随着疫情防控形势向好，消费市场逐步回暖，5月起华润旗下购物中心同店零售额同比增幅明显，且重奢购物中心零售额修复趋势更显著。

　　另从往年业绩看，重奢购物中心零售额增速一直领跑。据可获取的最新数据口径，2021上半年，华润重奢购物中心零售额平均增长88.5%，高于品质型购物中心增速的82.4%。其中，深圳湾万象城零售额超上年同期的2.25倍，重庆万象城、杭州万象城与天津万象城零售额增速均突破105%。

　　究其原因，是重奢购物中心有着更强的韧性，以及极强的客流弹性。

　　短期困难不改长期向好趋势

　　华润万象生活的业绩，对提振大物业版块市场信心非常重要。

　　2014年，第一个物业管理公司在香港拆分上市，并在2019-2021年迎来了物管相关公司的上市潮。但自2021年四季度开始，市场信心的缺失而引发的不确定性情绪，延伸至物管行业。

　　从上市数量来看，今年截至7月，仅有金茂服务、鲁商服务、力高健康生活和东原仁知服务四家物管企业成功IPO。而市值下行走势早在今年初就已经开启，不论是头部阵营还是各类中小物管企业都不能幸免。

　　作为物管行业头部成员，碧桂园服务是首个市值破千亿的物管企业，去年8月曾冲高至2077亿港元，甚至超过了当时的母公司碧桂园。上市物企日渐增多，央企、国资、头部民企纷纷单拆物业下场，但无人撼动过碧桂园服务长期以来维持的“物管第一股”地位。

　　可在今年7月19日，华润万象生活市值首次超过碧桂园服务，跃居上市物管企业首位。

　　上市至今，华润万象生活的股价或有波动，但一直相对稳定。究其原因，“高端住宅物业+高端商业管理”这样的组合在当下市场上是唯一的。

　　另外，房地产企业面临着从空间开发向空间的服务、运营升维的挑战，而购物中心运营管理行业正是空间运营的重要赛道，但之前极少单独拆分，一直未能体现其价值。

　　商管服务属于轻资产技术输出，亦是过往品牌溢价的体现。其商业模式的优点在于：

　　避免资产价格波动所产生的影响。商业资产价格存在明显的周期性波动，但商管以提供服务为主，能够有效避免资产价格波动的影响。

　　业务扩张速度较快。轻资产管理输出投入低，相对容易，扩张速度较快。

　　具备成长性。商管收入通常与购物中心经营利润挂钩，在假设租售比和费用率一定的情况下，经营利润与购物中心零售额相关，随着零售额增长而增长。因此商管业务单项目的收入具备成长性，这是其区别于写字楼等其他业态的最大不同点。

　　商管是华润万象生活的标签，而根本支撑其市值的是全业态的结构。

　　截至6月底，华润万象物管合约面积3.23亿平米，在管面积2.45亿平米。同期，还并购了禹州、中南和九洲千城物业，增加在管面积7285万平米。并购使得华润万象来自第三方的在管面积首度超过一半。

　　多元化的赛道组合提供了稳健收入，分散经济周期风险。从时间上看，各类客户在不同的时间段活动水平不同，但往往能相互抵消。从空间上看，业务覆盖多个城市，城市环境的异质性有助于动态调整生产经营活动。

　　目前华润万象在会员上不仅打通商管和物管，拓展母公司旗下业态，实现超过3000万客户互通，并发布“万象星”品牌，全面加强和华润集团其他业务合作。其中购物中心会员数量比2021年底增加15%，达到2804万人，购物中心的会员消费占比高达60%。在未来，数字化的红利将逐渐兑现。

　　当市场上声音太多的时候，就应该向确定性更高的方向投票。商管乃至大物管行业是技术性、品牌化的行业，可以短暂观望，但不应该持续悲观。

　　正如业绩会上，华润万象生活董事会主席李欣说：“华润万象生活所处的行业大有可为，短期困难不改长期向好趋势。”