中海2022中期业绩会实录:商业板块已确定租金减免方案,下半年拟新入市10个项目

2022-08-26 10:13:20

  作为TOP10中第一家披露业绩的房企,中国海外发展董事局主席颜建国不讳言,在下行市场中中海的确业绩承压,但对其主要经营指标保持行业领先却抱有信心。

  呈现出来也确是如此,在普遍录得净亏损的上半年,中海的业绩仍体现一定“韧性”。

  根据中海8月24日披露的2022年中期报告,期内,该集团取得收入1037.89亿元,同比减少3.8%;公司股东应占溢利167.43亿元,同比减少19.42%;归属上市公司股东核心净利润为173.5亿元。

  值得关注的是,在不少企业暂停投资现金流为上的上半年,中海仍保持一定扩储节奏,为未来的发展奠定基础。期内,在公开市场斥资531亿元新增27宗地,新增货值约1082亿元,并在广州、上海、成都等城市并购了相关项目的股权,并购投入106.6亿元。

  而在债务结构方面,中海仍旧保持较低的债务水平和合理的债务结构,在三道红线%,扣除物业所得现金短债比2.41倍。

  报告披露之后,中海召开中期业绩会,管理层在业绩会中对市场的发展趋势从企业发展战略、投资策略以及经营管理模式三方面与投资者进行了交流。

  “长期乐观、短期承压”是中海对未来的总体看法,这家长期以“稳”著称的企业,仍然认为庞大的市场大有可为。“公司身处第一梯队,多年来坚守长期主义,穿越经济和政策周期,稳步发展,拥有43年的长跑经验,我们的目标是夺取胜利。”

  谨慎乐观

  对行业而言,上半年所面临的外部环境极为严峻,困难是前所未有的。

  投资者们希望能够了解中海管理层对于行业的未来的看法。“长期乐观、短期承压”是中海总的看法,颜建国称长期乐观,主要来自于两方面的信心。

  第一,对房地产下半场的市场空间有信心,房地产市场下半场市场总量将下行,但仍将是一个规模巨大的市场,包括城市化率进一步提升、约3亿新市民的住房需求等有效需求继续存在,市场空间仍旧巨大。

  第二,颜建国称房地产下半场市场格局演化趋势对中海有利。他指出,房地产下半场将呈现“三个分化”的趋势:一是市场分化,一二线和强三线城市将是主战场;二是行业分化,房地产行业正在经历大洗牌、大变革,房企数量将大幅减少,行业集中度将显著提升;三是企业分化,行业容错率下降,精准管理能力强、产品与服务口碑好的企业才能在竞争中胜出。

  “‘三个分化’对我们来说既是挑战,但更多的是机遇。”

  对未来有信心,但中海认为短期市场走势将继续承压。据颜建国透露,在6月,中海的项目客储量、到访量相当不错,6月也创造了最好的销售纪录,但传统的销售淡季的7、8月份,在包括疫情及其他一些因素的影响下,客访量相对较低,目前处于承压阶段。

  “短期市场走势,我们觉得主要取决于两个方面。一是取决于宏观经济的整体走势;二是取决于‘出险房企’遇到困难的解决进度。

  他指出,针对“出险房企”遇到的问题,从中央到地方,从政府部门到企业主体,都在积极寻求解决方案。近期,更多的城市正在出台力度更大的政策措施,鼓励消费,助力市场回暖。

  所以,总的来看,虽然市场短期承压,但中海对市场还是保持信心。

  积极投资

  正如中海管理层所说,政策层面出台了一系列相对宽松的措施,但从目前看,效果似乎并不明显。

  上半年,楼市延续去年下半年以来的疲弱,销售普遍承压,中海的销售同比去年亦有所下滑,

  上半年集团系列公司合约销售额1385亿元,同比下降33.2%;整体实现销售回款1219亿元,回款率88%,同比提高1.3个百分点,其中境内回款1212亿元,回款率95.1%,同比提高8.8个百分点。

  不过,相比起TOP100腰斩的销售情况,中海的销售额在已“跑赢大市”,这或许得益于中海一直以来坚持主流城市的战略布局。尤其在今年上半年,中海发展进一步聚焦重点城市,深耕市场份额,主流城市的市占率持续提升。

  据企业披露,一线%,四个城市销售金额超过百亿,分别为北京、天津、香港及广州。

  企业还披露,上半年土储货值4200亿,新增供货1400亿,下半年新增供货达到2400亿,下半年总货量将达到5500多亿。从货量的结构和分布来看,中海下半年在售的5500亿货值中,40%聚焦一线%聚焦强二线。

  在土地投资方面,在上半年土地市场成交大幅萎缩下,中海仍有余力维持一定投资强度。众所周知,现金流承压下,上半年土地市场成交规模大幅萎缩,拿地的民企寥寥无几,包括中海在内的央国企及地方平台公司成为拿地主力军。

  上半年,中海新增购地金额531亿元,对应的货值为1082亿元;总投入金额达578亿元,对应货值1219亿元。于2022年6月30日,中海系列公司土地储备为4705万平方米。

  中海上半年新增土地储备,来自公开市场的比例更大。“无论是公开市场买地还是并购,好项目是唯一的标准。”对于收并购,中海称在坚持聚焦三个主流,即主流城市、主流地段、主流产品的原则下开展收并购。

  颜建国称,当前市场下,土地市场的竞争在减弱,选择机会更多。并购机会也不少,中海都有大量接触,过程当中,大家对形势判断,对资产价格判断,需要一定时间、机会来达成交易。

  “我们会继续捕捉并购色机会。未来几个月,会保持积极姿态,全面撒网,希望有更好项目能够进来。当然这取决于整体市场发展形势,中海仍将坚持以收定支、以销定投,在确保企业经营稳健的前提下进行并购投资。”

  据透露,到目前为止,中海筛选了4008%左右的资源;养老、供应链管理等作为“后天”的业务,投入约14月份,全国商品房销售同比下降幅度比较大。5、6月份有所收窄,特别是6月份明显收窄。在这种情况下,我们的销售跑赢了大市。上半年,我们自身的销售下探了28%,我们所在城市的总销售下探约42%。与TOP10同行的销售平均水平相比,我们的销售降幅也是更低的,处于比较优势扩大的状态。另外,我们并没有采用降价促销来推高销售,我们仍然有能力为公司长期高质量发展做好保障。

  我们在手货量非常充沛,货量结构和分布来看也是非常优异,一线%。此外,我们下半年的货量,从销售的确定性、回报的确定性更强。去年下半年我们土地获取量比较集中,这些货量大概7成多今年会推售,所以下半年总体经营上会更加积极主动。谢谢!

  现场提问:今年上半年公司毛利率23.5%,毛利率相比同行是偏高的。请问现在还没有结算的销售里面,平均毛利是什么水平?上半年买的地毛利的情况又是怎么样?第二,关于商业,因为疫情的影响,中海减免租金的情况大概是怎么样?未来几年都有挺多新开业商场、写字楼,总的租金收入方面有没有一个指引?

  郭光辉:关于毛利率,今年上半年我们是23.5%,23.5%水平依然保持行业比较好的水平,也是比较高的水平。您刚才说到上半年销售毛利率水平与在售的相比,从测算来看,基本相当。去年下半年买的地,今年陆续开盘,这些土地的整体回报率水平都达到了预期。

  我们一直更看重净利润率,净利润率更能反映一个企业综合管理能力,比如说投资精准、成本管控、精益建造等,我们的融资成本低、管理费用、行销费用低,这些都会增厚我们的利润。我们相信,通过我们自身努力,通过我们全方位精细化管理,我们的利润率依然能够在行业保持引领水平。

  王林林:感谢对中海商业的关注。在上半年复杂多变外部环境下,我们积极主动采取一系列帮扶措施,缓解租户经营压力,维持租户经营稳定。

  截至2022年中期,中海商业旗下已经全部完成了租金减免方案的确定,有针对性推出租户帮扶减免工作,恪尽企业社会责任。总体方案是针对小微、个体工商户进行部分减免,减免标准从3个月到6个月来执行。

  目前来看,减租总额占集团总体营收比例较低,对商业增幅预期带来一定影响。此外,我们得益于均衡的写字楼+购物中心双重资产结构,成熟的资本运营,在上半年充满挑战环境下,写字楼租金收入稳中有升,购物中心收入逆势增长,实现半年整体收入持续增长。同时,随着新项目入市,也将进一步支撑公司的租金收入。

  现场提问:保交楼成为行业新的热点,公司如何看待保交楼对整个行业的影响?第二个问题,关于房地产发展的新模式,管理层有什么看法可以跟我们分享?

  张智超:保交楼是保民生、保社会稳定的重要政策要求。目前市场上部分项目出现了状况,但不是普遍问题,只是点状在部分城市、部分项目上存在。中央要求地方政府压实责任,牵头处理好相关保交楼工作。

  我们看到,各地政府也加强了预售资金监管,相关地方成立纾困基金等手段来解决保交楼的问题,取得了一定的效果。同时,因为保交楼事件的影响,推动消费者倾向于选择经营稳健、实力雄厚、信用好的企业,从我们项目的客户来访、销售过程中能明显感受到这一点。我们能够百分之百交楼,消费者有信心。

  我们上半年实现了100%的高品质交付,其中还有1/3实现了提前交付,在当前形势下,保交楼对我们不是问题,反而是一个竞争优势。

  颜建国:关于行业发展模式问题。目前行业正处在上下半场转换期,很多未来形势在这个转换期会不断明朗,总的来看,有三个趋势是很明显的。

  第一,房地产企业的专业化程度会越来越高,业务更加聚焦。前几年,很多企业在讲房地产转型、多元化,很多同行也做了很多的多元化探索,但一个周期下来,都在回归主业。未来,我相信房地产企业会更加专业化、更加聚焦。做住宅还是做住宅,做商业的做商业,跨界多元化的会越做越少。

  第二,房企的规模发展会分化,投资策略上更加聚焦。目前的市场,房地产企业积极主动投资的区域、城市聚焦的特征已经很明显。全国性房地产公司会减少,区域级房地产公司会不断诞生,大家各有各自的定位。

  第三,房企在财务方面一定会更加谨慎、稳健,杠杆率会控制在适当程度。最近一段时间的行业教训是深刻的,杠杆太高、表外资产等等,都会给企业经营带来巨大压力。新的模式下,房企一定会保持一个合理负债比例。同时,企业加强内控管理,精细化管理能力成为下半场很重要竞争能力。

  总的来看,短期内,房地产行业的利润率还会承压,但总的来看,我们估计房地行业的平均利润率仍然会高于社会平均利润水平,高于一般企业的利润率水平,因为房地产是资金密集型行业,一定程度风险较高,对应的回报率也会相对较高。我相信,房地产下半场,房地产企业从战略上、策略上以及公司经营管理方面都会有新的面貌出现。

下一篇:下雨了降温了,成都今日最高35℃!注意:多雨期已至,局地雨量偏多2倍以上
上一篇:澳元美元价格分析:构筑叉,下滑至0.6950水平
返回顶部小火箭